كيفية الحصول على شهادة حيازة عقار في الجزائر

ما هو الإجراء؟

شهادة الحيازة هي وثيقة إدارية رسمية يسلّمها رئيس المجلس الشعبي البلدي، تهدف إلى إثبات حيازة شخص لعقار ذي طابع خاص غير ممسوح (أي لا يملك صاحبه سند ملكية مشهر في المحافظة العقارية، ولم تشمله بعد عمليات مسح الأراضي العام). تمكّن هذه الشهادة الحائز من حماية حيازته قانونًا واستغلال العقار، بالإضافة إلى إمكانية الحصول على رخصة البناء أو طلب قروض بنكية لتمويل المشاريع الفلاحية أو السكنية وفقًا للقانون رقم 90-25 المتضمن التوجيه العقاري.

من يمكنه الاستفادة من الإجراء؟

يستفيد من هذا الإجراء كل شخص طبيعي أو معنوي يمارس حيازة فعلية، هادئة، علنية، مستمرة، ودون منازعة على عقار غير خاضع لنظام المسح، ولم يتم إعداد سند ملكية مشهر بشأنه.

شروط الاستفادة من الإجراء

• أن يكون العقار واقعًا في منطقة لم تُختتم فيها عمليات مسح الأراضي العام.
• ألا يكون العقار تابعًا للأملاك الوطنية (أملاك الدولة العمومية أو الخاصة)، أو الأوقاف، أو أملاك الجماعات المحلية.
• ألا يتوفر الحائز أو غيره على عقد ملكية رسمي مشهر ومسجل لنفس العقار.
• أن تكون مدة الحيازة مستمرة وهادئة لآجال تثبت ممارسة التصرف في العقار كمالك فعلي.
• عدم وجود منازعة قضائية قائمة حول حيازة أو ملكية القطعة الأرضية.

الوثائق المطلوبة

يتكون الملف الإداري للحصول على شهادة الحيازة من وثائق أساسية ووثائق تقنية تتطلب الاستعانة بمهندس مساح معتمد:

• طلب خطي موجه إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميًا.
• نسخة من بطاقة التعريف الوطنية البيومترية للحائز.
• شهادة ميلاد المعني.
• تصريح بالشرف يشهد فيه المعني بعدم وجود سند ملكية رسمي وأنه يحوز العقار بصفة هادئة ومستمرة.
• مخطط الموقع ومخطط الكتلة للعقار يبينان موقعه وحدوده ومساحته الدقيقة، من إعداد مهندس مساح طبوغرافي معتمد.
• محضر معاينة وتحديد المعالم والحدود معد وموقع من طرف مهندس مساح عقاري معتمد.
• أي وثائق أو سندات عرفية أو وصولات تثبت أصل الحيازة أو استغلال الأرض إن وجدت.
• وكالة توثيقية إذا تم تقديم الطلب عبر ممثل قانوني أو وكيل.

خطوات إنجاز الإجراء

• تكليف مهندس مساح طبوغرافي معتمد لإعداد المخططات المساحية ومحضر تحديد المعالم للقطعة الأرضية.
• جمع الوثائق الإدارية والشخصية وتعبئة التصريح الشرفي وصياغة الطلب الخطي.
• إيداع الملف كاملًا لدى مصلحة التعمير أو الشؤون العقارية بالبلدية مكان تواجد العقار مقابل وصل استلام.
• فتح تحقيق عقاري وبحث علني تقوم به مصالح البلدية المختصة لمعاينة العقار.
• تعليق إعلان الحيازة والتحقيق في مقر البلدية لمدة قانونية قدرها أربعة أشهر لإتاحة الفرصة لأي اعتراضات أو معارضات محتملة من الغير.
• في حال انقضاء مدة الإشهار والتعليق دون تسجيل أي اعتراض رسمي مبرر، يُعدّ رئيس البلدية شهادة الحيازة ويوقعها.
• تسجيل شهادة الحيازة وإشهارها بالمحافظة العقارية المختصة إقليميًا لتكتسب حجيتها القانونية.

أين يتم إيداع الملف؟

يتم إيداع الملف لدى مصلحة التعمير والبناء (أو مكتب الشؤون العقارية وأملاك الدولة) بالمجلس الشعبي البلدي (البلدية) التي يقع العقار ضمن نطاقها الإقليمي.

مدة معالجة الطلب

تستغرق معالجة الطلب مدة تتراوح عادة بين 4 إلى 6 أشهر، حيث يفرض التنظيم العقاري الجزائري فترة تعليق وإشهار علني بمقر البلدية تدوم 4 أشهر كاملة لتلقي الاعتراضات قبل اتخاذ القرار النهائي بإصدار الشهادة.

تكلفة الإجراء

التكلفة الإدارية لإيداع الطلب لدى البلدية غير محددة أو تخضع لرسوم طابع جبائي رمزي، إلا أن الإجراء يتطلب مصاريف خارجية تتعلق بأتعاب المهندس المساح العقاري المعتمد لإعداد المخططات ومحاضر التحديد، ورسوم الإشهار لدى المحافظة العقارية.

ملاحظات مهمة

• شهادة الحيازة ليست عقد ملكية نهائي؛ بل تثبت وضعية الحيازة القانونية فقط، وتلغى تلقائيًا بمجرد إخضاع المنطقة لإجراءات مسح الأراضي وتأسيس السجل العقاري.
• في حال تقديم أي اعتراض كتابي مؤسس خلال فترة التعليق والإشهار (4 أشهر)، يوقف رئيس البلدية الإجراءات وتُحال القضية إلى الجهات القضائية المختصة للبت في النزاع.
• يُمنع منح شهادة حيازة على الأراضي التابعة للدولة أو الغابات أو الأملاك العامة تحت طائلة البطلان والمتابعة القانونية.

ماذا تفعل في حالة رفض الطلب؟

في حال رفض مصالح البلدية تسليم شهادة الحيازة، يجب على المعني طلب قرار الرفض كتابيًا ومسببًا. يمكن لصاحب الطلب تقديم تظلم إداري تدريجي أمام رئيس المجلس الشعبي البلدي، وفي حال استمرار الرفض غير المبرر أو وجود نزاع عقاري مع أطراف أخرى، يمكن اللجوء إلى القضاء الإداري أو المدني لإثبات الحيازة أو الفصل في الحقوق العقارية.