كيفية تسوية وضعية سكن غير مطابق في الجزائر

ما هو إجراء تسوية وضعية سكن غير مطابق؟

هو إجراء إداري وقانوني يهدف إلى معالجة وضعيات البنايات السكنية المشيدة التي لم تحترم رخصة البناء الممنوحة، أو التي أُنجزت دون رخصة بناء وفقًا للأطر القانونية المعمول بها (خاصة القانون 15-08 المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها). تتوج هذه العملية بعد دراستها بالحصول على رخصة إتمام، أو رخصة بناء على سبيل التسوية، أو شهادة المطابقة.

من يمكنه الاستفادة من الإجراء؟

يستفيد من هذا الإجراء كل مالك لعقار مبني أو صاحب حق عيني يملك بناية سكنية غير مستوفية للشروط القانونية للبناء أو تختلف عن المخططات المصادق عليها، شرط ألا تقع البناية في مناطق محرمة أو محمية.

شروط الاستفادة من الإجراء

• أن يكون العقار مشيدًا فوق قطعة أرضية يملك صاحبها سند ملكية قانوني أو ما يعادله إداريًا.
• ألا تكون البناية مشيدة على أراضٍ تابعة للملك العمومي أو أراضٍ مخصصة لمشاريع ذات منفعة عامة.
• ألا تشكل البناية خطرًا على الأمن العمومي أو تزعج حركة المرور أو تعرض شبكات البنية التحتية للخطر.
• ألا تقع في مناطق ذات أخطار طبيعية كبرى (انزلاق تربة، فيضانات) أو مناطق أثرية ومحمية قانونًا.
• الالتزام بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير ومعايير السلامة الإنشائية.

الوثائق المطلوبة

يتضمن ملف التسوية وثائق أساسية يقدمها صاحب الطلب، وتشمل:

• طلب خطي موقع من المعني يوضح طبيعة التسوية المطلوبة.
• عقد الملكية أو سند إثبات الحق العيني على العقار.
• رخصة البناء السابقة (في حالة وجود مخالفة للمخطط المرخص).
• مخطط الموقع ومخطط الكتلة يوضحان موقع البناية بدقة.
• مخططات هندسية معمارية تعكس الوضعية الحالية الفعلية للبناية، معدة من طرف مهندس معماري معتمد.
• تقرير خبرة تقنية يثبت السلامة الهيكلية والإنشائية للمبنى من طرف مهندس مدني معتمد عند الاقتضاء.
• صور فوتوغرافية واضحة لواجهات البناية.

خطوات إنجاز الإجراء

• إعداد الملف التقني والإداري بالاستعانة بمهندس معماري معتمد لإجراء المعاينة ورسم المخططات الفعلية.
• إيداع الملف لدى مصلحة التعمير على مستوى البلدية المختصة إقليميًا مقابل وصل استلام.
• إحالة الملف إلى اللجنة التقنية المختصة بالدائرة أو البلدية لدراسة مدى قابلية التسوية والمعاينة الميدانية إن لزم الأمر.
• صدور قرار اللجنة (بالموافقة، أو بطلب تعديلات، أو بالرفض المبرر).
• في حال القبول، يتم دفع الرسوم المستحقة واستلام رخصة البناء على سبيل التسوية أو شهادة المطابقة.

أين يتم إيداع الملف؟

يتم إيداع الملف الورقي الكامل لدى مصلحة التعمير والبناء بالمجلس الشعبي البلدي (البلدية) لمقر وجود العقار المعني.

مدة معالجة الطلب

تختلف مدة معالجة الطلب حسب دورات انعقاد اللجان المختصة بالبلدية والدائرة، وغالبًا ما تستغرق ما بين شهرين إلى عدة أشهر وفق وتيرة عمل المصالح الإدارية والتقنية.

تكلفة الإجراء

تختلف التكلفة وفقًا لطبيعة المخالفة، وتشمل أتعاب المهندس المعماري لإعداد المخططات والتقرير، إضافة إلى غرامات أو رسوم إدارية تحددها القوانين الجبائية وقوانين التعمير عند قبول التسوية.

ملاحظات مهمة

• لا تعني عملية إيداع الملف قبولًا فوريًا للتسوية؛ فالموافقة تخضع لتقييم اللجنة التقنية.
• البنايات المشيدة على أراضٍ فلاحية دون ترخيص قانوني تخضع لقيود صارمة يصعب تسويتها غالبًا.
• يُنصح بمتابعة الملف بصفة دورية لدى مصلحة التعمير لمعرفة مآله واستكمال أي نقص في حينه.

ماذا تفعل في حالة رفض الطلب؟

في حال صدور قرار برفض التسوية، يحق للمعني تقديم طعن إداري أمام لجنة الطعن الولائية المختصة خلال الآجال القانونية المحددة في القرار المبلّغ، مع تدعيم الطعن بالحجج والمبررات الفنية والقانونية اللازمة.